재건축 조합원 지위는 언제 승계되지 않나

재건축 조합원 지위는 투기과열지구에서 조합설립인가 후에 매물을 양수하면 원칙적으로 승계되지 않고 현금청산 대상이 됩니다. 재개발은 관리처분계획 인가 후가 기준입니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도, 1세대 1주택자의 소유기간과 거주기간 요건 등 도시정비법이 정한 일곱 가지 예외에 해당하면 조합원 지위가 그대로 이어집니다.

투기과열지구 재건축, 조합설립인가 후 양수하면 조합원이 될 수 없다

도시 및 주거환경정비법 제39조제2항은 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 재개발사업은 기준 시점이 다릅니다. 관리처분계획 인가 후 양수한 사람이 적용 대상입니다. 두 시점 모두 투기과열지구로 지정된 지역에서 진행되는 사업에만 적용됩니다.

양수에는 매매와 증여를 비롯해 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함됩니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도, 양수는 처음부터 이 규정의 적용 대상이 아닙니다. 상속이나 이혼으로 소유권이 넘어간 경우에는 조합설립인가 시점과 관계없이 조합원 지위가 그대로 이어집니다.

투기과열지구로 지정된 재건축 단지에서 조합설립인가 후 매매로 매물을 사들이면 매수인은 원칙적으로 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 조합설립인가일보다 계약일이 늦으면 매수인은 조합원이 될 수 없고, 계약일이 그 전이면 조합원 지위가 함께 넘어갑니다. 이 규정은 건축물뿐 아니라 토지만 소유한 경우에도 똑같이 적용됩니다.

조합원 지위가 유지되는 일곱 가지 예외

법 제39조제2항 단서는 양도인이 다음 일곱 가지 가운데 하나에 해당하면 그 양도인에게서 건축물이나 토지를 양수한 사람도 조합원이 될 수 있다고 정합니다.

1. 세대원의 근무나 생업, 취학, 결혼 또는 의료기관의 장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 질병 치료로 세대원 전원이 사업구역이 속하지 않은 다른 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자가 대통령령으로 정한 소유기간과 거주기간을 채운 주택을 양도하는 경우
5. 지분형주택을 공급받기 위해 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택이나 공공분양주택 공급 등을 목적으로 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 불가피한 사정으로 양도하는 경우

이 가운데 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 네 번째, 1세대 1주택자의 소유기간과 거주기간 요건입니다. 첫 번째부터 세 번째까지는 세대원 전원의 이전이나 해외 체류 같은 생활상 사정이고, 다섯 번째와 여섯 번째는 공공 사업 참여에 따른 예외입니다. 일곱 번째 예외는 시행령이 별도로 정한 사유에 해당하면 인정되며, 재건축사업과 관련한 다섯 가지 사정은 뒤에서 표로 정리했습니다.

1세대 1주택자 예외의 소유기간과 거주기간

시행령 제37조제1항은 제4호를 적용하는 구체적인 기간을 정합니다. 소유기간은 10년, 거주기간은 5년입니다. 두 조건을 모두 채운 주택을 양도해야 이 예외가 인정됩니다.

거주기간은 주민등록표를 기준으로 계산합니다. 소유자 본인이 거주하지 않았더라도 배우자나 직계존비속이 거주한 기간을 합산할 수 있습니다. 배우자나 자녀, 부모 가운데 누구든 먼저 입주해 거주했다면 그 기간도 본인의 거주기간에 더할 수 있습니다.

상속으로 취득한 주택이라면 계산 방식이 달라집니다. 피상속인의 소유기간과 거주기간을 상속인의 기간에 그대로 합산합니다. 매도인 본인이 새로 소유하거나 거주한 기간이 짧더라도 피상속인이 채워 놓은 기간을 이어받아 소유기간 10년과 거주기간 5년 요건을 충족할 수 있습니다.

조합설립인가 후에도 예외로 인정하는 다섯 가지 사정

법 제39조제2항제7호는 그 밖에 대통령령으로 정하는 불가피한 사정이 있으면 예외를 인정한다고 정합니다. 앞서 본 제4호가 1세대 1주택자의 소유기간과 거주기간이라는 매도인의 개인 사정을 기준으로 삼는다면, 제7호는 매도인의 의사와 관계없이 벌어지는 사업 진행 상황을 기준으로 삼습니다. 시행령 제37조제3항은 재건축사업과 관련해 다음 다섯 가지 경우를 그 사정으로 규정합니다.

앞의 세 가지는 사업 진행이 조합설립인가나 사업시행계획인가, 착공 이후 예정보다 늦어진 상황입니다. 나머지 두 가지는 경매나 공매로 소유권이 넘어가거나, 투기과열지구 지정 전에 이미 계약을 마친 상황을 다룹니다.

자주 묻는 질문

재건축 매물을 사면 무조건 조합원이 되나요?

아닙니다. 투기과열지구에서 조합설립인가 후 매물을 양수했다면 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 됩니다. 다만 법이 정한 일곱 가지 예외에 해당하면 조합원 지위가 그대로 이어집니다.

재개발도 조합설립인가 후 양수하면 조합원이 될 수 없나요?

아닙니다. 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 양수한 경우가 적용 대상입니다. 조합설립인가가 아니라 관리처분계획 인가가 기준 시점이며, 두 시점 모두 투기과열지구로 지정된 지역에서만 적용됩니다.

상속받은 재건축 매물도 조합원이 될 수 없나요?

될 수 있습니다. 상속과 이혼으로 인한 양도, 양수는 법 제39조제2항의 적용 대상에서 처음부터 제외됩니다. 조합설립인가 이후에 상속받았더라도 마찬가지입니다.

1세대 1주택자 예외는 어떤 요건을 채워야 하나요?

시행령 제37조제1항에 따라 소유기간 10년, 거주기간 5년을 채운 주택을 양도해야 합니다. 거주기간은 배우자와 직계존비속의 거주기간을 합산할 수 있고, 상속받은 주택은 피상속인의 기간도 합산됩니다.

확인한 자료

• 도시 및 주거환경정비법(법률, 시행 2026년 7월 1일) 제39조
• 도시 및 주거환경정비법 시행령(시행 2026년 7월 1일) 제37조