주상복합의 아파트와 오피스텔은 무엇이 다른가

주상복합 건물 안에 있는 아파트와 오피스텔은 겉모습이 비슷해 보여도 법적으로는 서로 다른 건축물입니다. 건축법 시행령 별표 1은 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 공동주택을 아파트로, 오피스텔은 업무시설로 구분합니다. 이 차이는 공인중개사법 시행규칙에서 중개보수를 계산할 때도 그대로 기준이 됩니다.

아파트는 공동주택, 오피스텔은 업무시설

건축법 시행령 별표 1은 건축물의 용도를 여러 항목으로 나눠 정리한 표입니다. 아파트는 이 표의 공동주택 항목에 속하고, 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택으로 정의됩니다. 아파트는 연립주택, 다세대주택과 함께 공동주택으로 묶입니다. 연립주택은 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하면서 층수가 4개 층 이하인 건물이고, 다세대주택은 같은 면적 기준이 660㎡ 이하이면서 층수가 4개 층 이하인 건물입니다. 세 유형 모두 사람이 거주하는 주택이라는 점은 같지만, 연립주택과 다세대주택은 4개 층까지만 인정되고 아파트는 5개 층부터 시작됩니다. 층수가 이 경계를 넘는 순간 건물을 부르는 법적 이름이 달라집니다. 높이 올라가는 주상복합 건물의 주거 공간이 연립주택이나 다세대주택이 아니라 아파트로 불리는 이유도 여기에 있습니다.

오피스텔은 이 공동주택 항목에 아예 들어가지 않습니다. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)는 오피스텔을 업무시설로 규정합니다. 아파트가 주택 용도로 분류되는 것과 달리, 오피스텔은 처음부터 업무시설이라는 다른 용도로 건축법에 등록된 건축물입니다. 실제로는 사람이 살림을 차리고 거주하는 오피스텔이 많지만, 건축법이 정하는 용도 자체는 업무시설에서 바뀌지 않습니다. 거주 여부와 무관하게 서류상 용도는 그대로 유지됩니다. 등기나 건축물대장에 적히는 용도 표기도 이 분류를 따릅니다. 부동산 거래에서 오피스텔을 주택과 같은 방식으로 다룰 수 없는 이유도 이 분류에서 시작됩니다.

시행령이 오피스텔을 따로 떼어 쓰는 조항

같은 건축법 시행령의 제22조제4항제8호는 업무시설을 다루면서 "업무시설(오피스텔은 제외한다)"이라는 문구를 씁니다. 업무시설 전체를 가리키는 조항에서 오피스텔만 따로 빼서 쓴 것입니다. 법령에서 특정 항목을 괄호로 묶어 제외한다고 적는 경우는 그 항목이 원래 같은 범주에 포함돼 있다는 전제가 있을 때만 의미가 있습니다. 오피스텔이 업무시설 범주 안에 있으면서도 이 조항에서는 다른 업무시설과 같은 기준을 적용받지 않는다는 사실이 이 문구에서 확인됩니다. 오피스텔을 업무시설의 하위 항목으로 다루지 않는다면 이런 표현 자체가 필요하지 않습니다.

아파트와 오피스텔 모두 주상복합 건물 한 동 안에 들어설 수 있지만, 건축법이 보는 두 시설의 출발점은 다릅니다. 아파트는 주택이고, 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설입니다. 하나의 건물에 두 용도가 함께 들어서 있어도 각 세대와 각 호실의 법적 용도는 따로 정해집니다. 매수자나 임차인이 보는 것은 하나의 건물이지만, 건축법과 공인중개사법이 보는 것은 서로 다른 두 개의 용도입니다.

분류 차이는 중개보수 계산으로 이어진다

공인중개사법이 주택 중개보수와 주택 외 중개보수의 근거 규정을 아예 나눠 놓았다는 점도 이 분류에서 비롯됩니다. 제32조제4항에 따르면 아파트처럼 주택으로 분류되는 거래는 지방자치단체 조례를 따르고, 오피스텔처럼 주택 외로 분류되는 거래는 국토교통부령을 직접 따릅니다. 두 시설이 서로 다른 규정의 적용을 받는 이유는 건축법이 정한 용도가 애초에 다르기 때문입니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조제6항은 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용한다고 정합니다. 아파트는 별표 1에서 공동주택으로 분류되므로 주택 요율이 적용되는 대상입니다. 오피스텔은 업무시설로 분류되므로 원칙적으로 주택 외 요율을 적용받습니다. 주택 요율과 주택 외 요율은 각각 거래금액 구간과 상한이 따로 정해져 있고, 거래 유형이 매매인지 그 밖의 거래인지에 따라서도 세부 구간이 달라집니다. 같은 동, 같은 층에 아파트형 주택과 오피스텔이 나란히 있어도 아파트 거래에는 주택 요율이, 오피스텔 거래에는 주택 외 요율이 각각 적용됩니다.

같은 주상복합 건물 안에 있는 매물이라도 아파트인지 오피스텔인지에 따라 적용받는 요율 체계가 서로 다릅니다. 건축법이 정한 용도 분류가 공인중개사법의 중개보수 계산까지 그대로 이어집니다. 서울 지역 주택 중개보수의 구체적인 요율 구간과 한도액은 별도로 정리합니다.

자주 묻는 질문

오피스텔도 아파트처럼 공동주택인가요?

아닙니다. 건축법 시행령 별표 1에서 아파트는 공동주택으로, 오피스텔은 업무시설로 분류됩니다. 두 시설은 서로 다른 용도로 등록된 건축물입니다.

시행령에 업무시설(오피스텔은 제외한다)이라는 표현이 왜 있나요?

건축법 시행령 제22조제4항제8호가 업무시설을 다루는 조항에서 오피스텔만 따로 떼어 쓴 문구입니다. 오피스텔이 업무시설에 속한다는 점이 이 조문에서 확인됩니다.

아파트와 오피스텔의 분류 차이가 중개보수에 어떤 영향을 주나요?

공인중개사법 시행규칙 제20조제6항에 따라 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율이 적용됩니다. 두 시설의 용도 분류가 다르므로 적용 요율도 달라집니다.

확인한 자료

• 건축법 시행령(시행 2026-07-28) 별표 1, 국가법령정보센터
• 공인중개사법 시행규칙(시행 2026-08-28) 제20조, 국가법령정보센터