서울 주택 중개보수는 어떻게 계산하나

서울에서 주택을 사고팔거나 빌릴 때 내는 중개보수는 정해진 한 숫자가 아니라 거래금액 구간별 상한요율을 기준으로 협의해 정하는 금액입니다. 공인중개사법과 서울시 조례가 정한 요율표 안에서 중개사무소와 의뢰인이 실제 금액을 정하는 구조입니다. 매매인지 임대차인지, 거래금액이 어느 구간에 속하는지에 따라 상한 자체가 달라집니다.

중개보수는 상한 안에서 협의로 정한다

공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 지방자치단체 조례로 정하도록 하고, 주택 외 중개보수는 국토교통부령으로 직접 정하도록 나눠 놓았습니다. 서울에서 주택 중개보수의 구체적인 요율표는 이 조항에 따라 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례가 정합니다.

같은 법 시행규칙 제20조제1항은 주택 중개보수를 거래 당사자 쌍방에게서 각각 받되, 일방이 내는 한도는 별표 1과 같고 조례가 정한 요율 한도 안에서 의뢰인과 협의해 정한다고 규정합니다. 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 각자 자기 쪽 중개보수를 낸다는 뜻입니다. 표에 적힌 숫자는 상한이지 정해진 금액이 아닙니다. 실제로 받는 중개보수는 이 상한 안에서 중개사무소와 의뢰인이 협의해 정합니다.

시행규칙 제20조제3항은 중개대상물이 있는 곳과 중개사무소가 있는 곳이 다르면 중개사무소가 있는 지역의 조례를 따르도록 정합니다. 서울에 있는 아파트를 지방에 있는 중개사무소가 중개하더라도, 그 중개사무소가 속한 지역의 조례가 적용됩니다. 반대로 지방에 있는 주택을 서울에 있는 중개사무소가 중개한다면 서울시 조례가 적용됩니다.

서울시 조례가 정하는 주택 중개보수 요율표

서울시 조례 별표 1은 매매와 교환, 임대차 등을 구간별로 나눠 상한요율과 한도액을 정합니다. 시행규칙 별표 1도 같은 내용입니다. 임대차 등에는 전세와 월세를 포함해 매매나 교환이 아닌 모든 주택 거래가 들어갑니다.

매매와 교환

임대차 등(매매와 교환 이외)

조례 원문은 중개보수의 한도를 거래금액에 상한요율을 곱한 금액으로 하되, 그 금액이 한도액보다 크면 한도액으로 한다고 정합니다. 9억원 이상 구간에는 한도액이 없으므로 상한요율을 곱한 금액 자체가 상한이 됩니다. 계산 순서는 다음과 같습니다.

1. 거래가 매매인지 임대차인지에 따라 표를 고릅니다
2. 거래금액이 속하는 구간을 찾습니다
3. 그 구간의 상한요율을 거래금액에 곱합니다
4. 한도액이 있는 구간이면 계산한 금액과 한도액 가운데 작은 쪽이 상한이 됩니다

이 네 단계를 거치면 거래금액에 따른 중개보수 상한을 계산할 수 있습니다. 중개사무소가 요청한 금액이 이 상한을 넘는지 확인하려면 거래금액이 속한 구간과 적용된 요율부터 살펴보면 됩니다.

오피스텔을 비롯한 주택 외 중개대상물 요율

시행규칙 제20조제4항은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 따로 정합니다. 오피스텔이 전용면적 85제곱미터 이하이면서 상하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 모두 갖춘 경우에는 별표 2에 따라 매매와 교환은 1천분의 5, 임대차 등은 1천분의 4가 적용됩니다. 전용면적, 부엌과 화장실, 목욕시설 조건을 모두 충족해야 별표 2 요율이 적용되고, 하나라도 빠지면 이 조건을 갖추지 못한 것으로 봅니다. 그런 오피스텔을 비롯한 그 밖의 주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개사무소와 의뢰인이 협의해 정합니다. 별표 2와 1천분의 9 기준 모두 국토교통부령인 시행규칙에 실려 있으며, 서울시 조례가 아니라 이 시행규칙이 직접 정하는 요율입니다.

거래금액은 이렇게 계산한다

거래금액을 계산하는 방법도 시행규칙 제20조제5항에 정해져 있습니다. 보증금 외에 매달 내는 차임이 있는 임대차라면 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 다만 그 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임에는 100배 대신 70배를 곱해 더합니다. 교환계약은 교환하는 두 대상물 가운데 거래금액이 큰 쪽을 기준으로 삼습니다. 같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이뤄지면 매매계약의 거래금액만 적용합니다.

갤러리아팰리스, 잠실주공5단지, 시그니엘은 거래금액이 대부분 15억원 이상 구간에 속합니다. 이 구간에서는 매매 상한요율 1천분의 7, 임대차 등 상한요율 1천분의 6이 적용되고 한도액은 없습니다. 상한요율일 뿐 정해진 금액이 아니므로, 실제 중개보수는 이 상한 안에서 중개사무소와 협의해 정합니다.

자주 묻는 질문

서울에서 아파트 중개보수는 누가 정하나요?

주택은 국토교통부령이 아니라 지방자치단체 조례가 요율을 정합니다. 공인중개사법 제32조제4항에 따라 서울에서는 서울시 조례 별표 1이 그 요율표가 됩니다.

표에 나온 요율대로 중개보수를 내야 하나요?

표에 적힌 숫자는 상한요율입니다. 실제로 내는 중개보수는 그 상한 안에서 중개사무소와 의뢰인이 협의해 정합니다.

오피스텔 중개보수는 어떻게 계산하나요?

오피스텔이 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖췄다면 별표 2에 따라 매매는 1천분의 5, 임대차는 1천분의 4가 적용됩니다. 그렇지 않다면 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다.

임대차 거래금액은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 다만 그 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임에는 70배를 곱해 더합니다.

확인한 자료

• 공인중개사법(시행 2026-08-28) 제32조, 국가법령정보센터
• 공인중개사법 시행규칙(시행 2026-08-28) 제20조, 별표 1, 별표 2, 국가법령정보센터
• 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(시행 2022-12-30) 제2조, 제3조, 별표 1, 별표 2, 국가법령정보센터